وب سایت حقوقی ماتیکان


آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

بخش - اول - قسمت های مختلف ساختمان
- فصل - اول - قسمت های اختصاصی
  - ماده - 1 - قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .
  - ماده - 2 - علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت ، قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد .
- فصل - دوم - قسمت های مشترک
  - ماده - 3 - قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا میباشد قسمت های مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری برآن ها قائل شد .
    - تبصره - - - گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است . قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید
  - ماده - 4 - قسمت های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها عبارت از : الف زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد . ب تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه ، رختشویخانه ، تابلو های برق ، کنتور ها ، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان ، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد ، دستگاه آساناسور و محل آن ، چاه های فاضل آب لوله ها از قبیل ( لوله های فاضل آب ، آب ، برق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکش ها ، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره . ب اسکلت ساختمان . تبصره جدارهای فاضل بین قسمت های اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد . ت درها و پنجره ها راهروها پله ها پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند . ث تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین کننده روشنائی ، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط بآنها باستثنای تلفن های اختصاصی ، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود ببام و پله های ایمنی . ج بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنادر آن احداث گردیده است . ح نمای خارجی ساختمان . خ محوطه ساختمان ، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .
بخش - دوم - اداره امور ساختمان
- فصل - اول - طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
  - ماده - 5 - در صورتی که تعداد مالکین از 3 نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود .
  - ماده - 6 - تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده بموجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود ، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد .
  - ماده - 7 - در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رییس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب میشود مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال 1 بار تشکیل شود .
  - ماده - 8 - برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است . تبصره در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای 15 روز بعد تجدید خواهد شد ، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است
  - ماده - 9 - کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی و وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارایه نماید . تبصره در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد .
  - ماده - 10 - هرگاه چند نفر مالک 1 قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود 1 نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .
  - ماده - 11 - مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد . الف تعیین رییس مجمع عمومی به انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آن ها پ اتخاذ تصمیم نسبت باداره امور ساختمان ت تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه ث اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا . ج تفویض اختیار به مدیر یا مدیران بمنظور انعقاد قرارداد های لازم برای اداره ساختمان .
  - ماده - 12 - کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتی که نوشته شود و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .
    - تبصره - - - تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف 10 روز بوسیله مدیر یا مدیران بشرکاء غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود
  - ماده - 13 - تصمیمات مجمع عمومی برطبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکاءالزام آور است .
- فصل - دوم - اختیارات و وطائف مدیران با مدیران
  - ماده - 14 - مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند .
  - ماده - 15 - تعداد مدیران فرد بوده و مدت مأموریت آن ها 1 سال است . ولی مجمع عمومی میتواند این مدت را تغییر دهد .
  - ماده - 16 - در صورت استعفا ، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت مجمع عمومی فوق العاده بمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد .
  - ماده - 17 - تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .
  - ماده - 18 - مجمع عمومی 1 نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین مینماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارایه خواهد داد .
  - ماده - 19 - مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند .
  - ماده - 20 - مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان 1 واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون بوسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد .
  - ماده - 21 - مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک با و اعلام نمایند .
  - ماده - 22 - در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از 10 آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور موردنیاز بنا دربانی استخدام نمایند .
- فصل - سوم - هزینه های مشترک
  - ماده - 23 - شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هاییکه برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف میشود طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها شرکت نمایند .
    - تبصره - - - تعیین سهم هر یک از مالکین قسمت اختصاصی در هزینه های مشترک با رعایت ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها با مدیر یا مدیران است .
  - ماده - 24 - هر یک از شرکا که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط بسهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند .
  - ماده - 25 - هزینه های مشترک عبارتست از : الف هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه به هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران .
- فصل - چهارم - حفظ و نگهداری و تامین بنا
  - ماده - 26 - در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری 1 قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات 1 جزء از تاسیسات فقط بعهده بعضی از شرکا باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود .
  - ماده - 27 - مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند بمنظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی بعنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت دارند .