وب سایت حقوقی ماتیکان

آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان


قانون پیش فروش ساختمان (برای مشاهده پیوندهای مرتبط بر روی ماده مربوطه کلیک کنید)

ماده - 1 - هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ، مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان » محسوب میشود .
- تبصره - - - اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند :
  - بند - 1 - سرمایه گذارانی که در ازا سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری ، واحد های ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین ، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد .
  - بند - 2 - مستاجرین اراضی اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند .
ماده - 2 - در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :
- بند - 1 - اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- بند - 2 - پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- بند - 3 - اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری
- بند - 4 - مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت ، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا ، تعداد طبقات و کل واحد ها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت مؤثر است .
- بند - 5 - بها یا عوض در قرارداد های معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- بند - 6 - شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی
- بند - 7 - زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- بند - 8 - تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- بند - 9 - تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- بند - 10 - معرفی داوران
- بند - 11 - احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن ، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون
ماده - 3 - قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گیرد .
ماده - 4 - تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارایه مدارک زیر است :
- بند - 1 - سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازا سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است .
- بند - 2 - پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بند - 3 - بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (9) این قانون
- بند - 4 - تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- بند - 5 - پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
- تبصره - - - در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضا های عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد ، اجازه پیش فروش واحد های مذکور منوط به حداقل سی درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد .
ماده - 5 - تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارایه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت میگیرد .
ماده - 6 - چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرا بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند . اجرا مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست .
- بند - 1 - در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد ، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
- بند - 2 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی ، روزانه به میزان نیم درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
- بند - 3 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان ، فضای سبز ، مساجد ، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
- بند - 4 - در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده - 7 - در صورتی که مساحت بناء براساس صورتمجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت ، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد . چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .
ماده - 8 - در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده ، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید ، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد
- تبصره - - - در صورت عدم توافق طرفین ، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء ، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید .
ماده - 9 - پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید . چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود ، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود .
ماده - 10 - در مواردی که بانک ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش ، تسهیلات خرید می دهند ، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ میگردد .
ماده - 11 - در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود ، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند .
ماده - 12 - در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد ، پیش خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه نماید .
ماده - 13 - پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروش شده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان ، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد ، با ارایه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات ، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید ، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی مینماید . اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید .
ماده - 14 - در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضا مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد ، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است ( کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد )، پیش خریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد . حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات برعهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت میگردد مانع از استیفا مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود .
ماده - 15 - عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن ، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست .
ماده - 16 - در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر ، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند . دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر اینصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .
ماده - 17 - واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آن ها بلامانع است .
ماده - 18 - در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود .
ماده - 19 - پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات ، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه میباشند .
ماده - 20 - کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرا مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد . در صورت نیاز داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید . آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید . داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود .
ماده - 21 - پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص میشود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارایه نماید . شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود . مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند . در غیر اینصورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000) ریال تا یک صد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد .
ماده - 22 - شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند .
ماده - 23 - اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند ، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند .
- تبصره - - - جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی ، تعقیب یا اجرا آن موقوف میشود .
ماده - 24 - مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند . در غیر اینصورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانة کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند .
ماده - 25 - آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید .
توضیحات - - - قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یک هزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تایید شورای نگهبان رسید .